【普法宣傳】房屋"連环買賣"中,無過错次買受人能否排除强制执行?

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不动產“連环交易”的次買受人有权参照《最高人民法院關于人民法院打點履行贰言和复议案件若干問題的劃定》第二十八条的劃定哀求解除履行，人民法院應综合前背工交易合同實行环境举行要件审查。

案情

北京市第二中级人民法院在富通公司與洋洲房地產公司等融資租赁胶葛案中，于2018年6月21日查封了洋洲房地產公司開辟的涉案衡宇。案外人阮某因故提起本案履行贰言之诉，哀求解除對涉案衡宇的履行并消除查封。法院經审理查明，阮某與案外人李某于2018年5月21日签定《衡宇交易合同》，商定以67万元采辦涉案衡宇（含從属举措措施装璜及家具家電），并商定配合去開辟商打點更名。某房產掮客公司作為見证方在合同上加盖公章，并開具中介费单子。同日，阮某向李某轉账付出全数購房款并获得收条。随後，阮某與開辟商洋洲房地產公司补签《認購协定》，将題名時候倒签至李某購房時候即2017年11月17日；洋洲房地產公司為阮某补開了房款收条。两邊未续签正式商品房交易合同，亦未網签存案。洋洲房地產公司于2017年11月向李某交付衡宇，李某举行了装修，并于2018年5月21日将衡宇轉移给阮某占据。經向北京市计劃和天然資本委員會查询拜访核實，因開辟商未打點完工驗收手续，涉案衡宇不具有產权证打點前提。辟穀茯苓糕,

裁判

北日本護手霜,京市第二中级人民法院审理後認為，涉案衡宇系洋洲房地產公司開辟扶植并出售给李某，李某在打點過户挂号前又“轉賣”给阮某，阮某與洋洲房地產公司补签《認購协定》，本色系李某将其與開辟商之間衡宇交易合同項下权力义務归纳综合轉移给阮某。阮某合适《最高人民法院關于人民法院打點履行贰言和复议案件若干問題的劃定》第二十八条（如下简称《劃定》第二十八条）無错误不动產買受人物权等待权的要件，享有足以解除履行的正當权柄。遂裁决遏制對涉案衡宇的履行。

宣判後，富通公司不平，葉黃素,提起上诉。北京市高档人民法院审理後認為，阮某在涉案衡宇被查封前已與洋洲房地產公司签定正當有用的书面交易合同，正當占据衡宇并付出了全数價款，且未打點過户挂号并不是買受人本身缘由致使。遂裁决驳回上诉，保持原判。

评析

本案争议核心在于衡宇“連环交易”的次買受人是不是合适《劃定》第二十八条關于無错误不动產買受人物权等待权的组成要件，進而享有足以阻却履行的权柄。

1.不动產買受人物权等待权的一般组成要件。我國不动產品权變更采纳挂号見效原則，買受人打點挂号获得產权的時候常常滞後于签约或付款時候，存在過户前不动產被看成出賣人名下责任財富被强迫履行的危害。针對该問題，《劃定》第二十八条付與了不动產買受人物权等待权，并劃定该权力具备解除款項债权履行的效劳，為其供给了超出债权规格的“准物权”庇护。据此条目，不动產買受人物权等待权的组成要件有四，即在查封前已签定正當有用的书面交易合同、在查封前已正當占据不动產、已付出全数或部門價款和非因買受人本身缘由未打點過户挂号。在典范買賣情景下，该条目的合用及要件审查尺度相對于较為了了。但實践中，不动產買受人可能出于各類缘由還未打點過户就将不动產再次轉手，即產生“連环交易”。當此情景，次買受人可否享有足以解除履行的物权等待权，若何举行要件审查，值得穷究。

2.次買受人可参照《劃定》第二十八条受庇护。有概念認為，次買受人受讓的“二手权力”系债权哀求权而非物权等待权，且其明知前手買受人無產权而漠視危害举行買賣，不该受《劃定》第二十八条庇护。亦有概念主意，物权等待权與特定當事人的特定身分相联系關系，具备较着身份属性，不克不及被次買受人經由過程受讓合同权力所承袭。笔者不同意上述概念，由于《劃定》第二十八条旨在防止“挂号見效原則”所酿成的不成归罪于買受人的轨制性固有買賣危害彻底由買受人承當，從而损及本色公允、買賣平安和秩序不乱。次買受人在查封前購買占据不动產但未打點過户的，其所享有的物权等待长處，或承當的危害，與一般買受人并没有二致。故将次買受人纳入《劃定》第二十八条庇护范畴以内合乎规范意旨。不然，必将造成新的問題。假如前手買受人未轉賣或不表露轉賣环境，其可以本身名义哀求解除履行，而其轉賣後，次買受人却不得解除履行，必定轉而主意消除轉售合同并请求前手買受人补偿。此時前手買受人将處于晦氣地步。何况，轉售合同消除後，前手買受人又将泡腳養顏,回归“物权等待权人”职位地方，其再以本身权力哀求解除履行，仍受《劃定》第二十八条庇护，但徒增各類本錢。

3.次買受人物权等待权的要件审查。“連环交易”中，前背工合同的签约、付款、交付占据和法院查封等案件究竟要素互相穿插，环境异样繁杂。在要件审查上，應举行综合性审查，不克不及分裂前背工合同之間的紧密親密接洽。详细而言：在合同要件上，需前背工交易合同均正當有用，但仅需限制前手交易合同必需在查封前签定。在正當占据要件上，前背工買受人肆意一人于查封前已正當占据即為知足。在付款要件上，审核對象應為前手交易合同的付款环境，即作為被履行人的出賣人是不是收到價款。即使次買受人已足额付出前手買受人價款，而前手買房人分文未支支出賣人的，物权等待权明顯無從谈起。在错误要件上，需同時考查未打點過户挂号是不是系出于前背工買受人本身缘由，可归罪于肆意一人的，两者均落空法令破格优待之資搓泥膏,历。本案中，前背工交易合同均合适《劃定》第二十八条要件，总體来看亦合适，故次買受人阮某有权基于物权等待权哀求解除對涉案衡宇的强迫履行。

本案案号：（2020）京02民初489号，（2021）京民终269号