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1. 确認網签買賣代價為2450,000元的合同条目無效；
2. 确認網签買賣代價應為6,886,000元，被告依照6,886,000元打點網签手续缴纳税款；
3. 确認被告违约并判令被告付出原告违约金1,377,200元。
究竟與来由：2021年4月22日两邊签定衡宇交易合同，顾强称自始至终不知要签定“阴陽”合同，纸质合同中也未說起按2450,000元買賣代價签定網签合同。2021年5月初顾强的老婆看好新居并于5月20日签定合同。以後顾强發明與被告的網签合同没法檢察，檢察纸质合同後才發明有阴陽合同环境，且中介發送的被告署名網签合同代價為2450,000元。
顾强通晓後通知中介和被告，并發送状師函提出解决方案。但被告不但未遏制，還操纵不合法获得的合同勒迫顾强解押和签订不法網签合同。顾强于7月19日房產解押期待對方資金到账，而被告并未遏制违法举动，未出示資金存款证實、举行房產缴税及過户買賣等，顾强認為被告紧张违约，應承當违约责任，故告状。
2、被告辩称及反诉哀求
被告林宇分歧意原告的诉讼哀求，認為本案胶葛核心看似是網签代價，實則是原告看到房價上涨成心制造事端，想勒迫被告赞成其消除合同。林宇称基于左券精力屡次容忍，中介也催促，但顾强置之不睬且三次網签無端毁约，致使合同實行弃捐。顾强所述的相干事項應在其守约定時網签落後行，因為顾强迟延網签，這些事項没法完成。
被告反诉哀求以下：
1. 哀求法院裁决消除两邊于2021年4月22日签定的《衡宇交易合同》；
2. 判令原告雙倍返還被告付出的定金200,000元；
3. 判令原告补偿因其违约消除合同给被告酿成的丧失1,377,200元；
4. 判令原告补偿因合同消除造成被告另行租房栖身的丧失137,500元；
5. 判令原告补偿同地段衡宇買賣價差604,000元。神來也,
究竟與来由：2021年4月22日两邊經由過程中介签定包含《北京市存量衡宇交易合同》（下称交易合同）、《弥补协定》、《居間辦事合同》、《網上签约授权拜托书》及《衡宇買賣保障辦事合同》，商定被告采辦原告所有的位于北京市向陽區一号衡宇（下称涉案衡宇），衡宇有銀行貸款且處于出租状况。交易合同商定衡宇成交代價為2450,000元，家具等作價4,436,000元，買方付出定金100,000元，賣方于2021年8月31日交房，過期超15日買方有权消除合同且賣方按成交总價20%付出违约金。
《弥补协定》商定賣方應于2021年7月1日前申请還清残剩貸款且最迟8月1日前打點解押挂号，解押資金由賣方筹集，還商定缴税及不动產轉移挂号為2021年8月12日前。合同签定後林宇践约付出定金且付出中介费，随後涉案衡宇地點區域房價上扬，顾强起頭找捏词迟滞買賣，回绝中介放置的網签。林宇發函通知顾强實行合同但顾强視而不見，顾强的违约举动给林宇造成為了困扰與財富丧失。
3、法院查明的究竟
2021年4月22日，經北京某中介公司（下称某中介公司）居間，原告顾强作為出賣人與被告林宇作為買受人签定交易合同，商定：出賣人所售衡宇為涉案衡宇，已设定典质，典质权報酬Y銀行，衡宇成交代價為2450,000元，經协商衡宇家具等作價4,436,000元，買受人付出定金100,000元，付款方法為全款；出賣人于2021年8月31日前交房；两邊自合同签定之日起112日内申请打點不动產轉移挂号手续，并就“過期交房”“過期付款”违约责任举行了商定。
同日，两邊签定《弥补协定》，商定：買賣衡宇價款及家具家電等作價共计6,886,000元，乙方于合同签定當日将定金100,000元付出甲方，乙方素描,付出首付款時定金視為首付款一部門；甲方應于2021年7月1日前向典质权人提交還清残剩貸款申请且最迟8月1日前打點解押挂号手续，解押資金由甲方自行筹集；乙方于不晚于不动產权轉移挂号打點终了前2個事情日将第一笔首付款6,696,000元以理房通付出方法付出给甲方；两邊應于2021年8月12日前配合打點缴税及衡宇不动產轉移挂号手续；两邊任何一方過期實行约界說務，每過期一日按日计较向守约方付出衡宇总價款万分之五的违约金，甲方呈現“過期實行本弥补协定第二条商定的义務跨越十五日”等情景组成底子违约，乙方有权书面通知消除合同且甲方應在违约举动產生之日起十五日内按衡宇总價款的20%向乙方付出违约金，丙方（某中介公司）收取乙方的所有用度由甲方直接赔付乙方。
同日，两邊與丙方（某中介公司）签定《居間辦事合同》，居家代辦署理费151,492元由乙方承當；两邊作為配合拜托人與某中介公司作為受托人签定《網上签约授权拜托书》，拜托打點買賣房產的存量房交易合同網上签约手续。
被告林宇在签定交易合同當日向原告顾强付出定金100,000元。某中介公司别離于2021年5月、6月、8月通知两邊打點存量房交易合同網上签约手续，林宇均完成電子署名，顾强以網签代價非真實買賣代價為由未署名。顾强曾于2021年7月13日函告林宇應以現實代價6,886,000元實行合同、按現實代價缴纳税费及签定網签合同。林宇于2021年7月16日回函称交易合同真實正當有用；顾强應按合同商定實行解押等义務但未實行；中介曾放置两次網签因顾强方不共同导致過時；但愿顾强尽快實行合同項下义務。
两邊确認顾强于2021年7月19日了偿涉案衡宇貸款，并于7月22日消除典质挂号。林宇曾于2021年9月27日将顾强诉至本院，後經本院建议撤诉并在本案中提起反诉。
庭审中，顾强提交銀行流水、借券等证實曾告貸了偿銀行貸款以消除典质，林宇對其真實性及证實目標均不承認；顾强提交《协定》、轉账記實等证實林宇勒迫顾强了偿貸款造成丧失，林宇對质明目標不承認。
4、裁判成果
1. 确認原告（反诉被告）顾强與被告（反诉原告）林宇签定的《北京市存量衡宇交易合同》消肩周炎,除；
2. 原告（反诉被告）顾强于本裁决見效之日起七日内向被告（反诉原告）林宇返還定金200,000元；
3. 原告（反诉被告）顾强于本裁决見效之日起七日内向被告（反诉原告）林宇补偿丧失400,000元；
4. 驳回原告（反诉被告）顾强的全数诉讼哀求；
5. 驳回被告（反诉原告）林宇的其他反诉哀求。
5、房產状師點评
1. 合同效劳問題
依法建立的合同自建立時見效。本案中两邊的交易合同由中介居間签定，是两邊真實意思暗示，内容不违背法令、行政律例强迫性劃定，没有证据表白存在法令劃定的無效情景。
被告林宇為规避税费拆分衡宇真實瘦身產品,買賣代價虽违背税收辦理劃定，但與合同無效性子分歧。是以，原告顾强请求确認網签買賣代價為2450,000元的合同条目無效和请求被告按6,886,000元代價缴纳税款的哀求，法院不予支撑。
2. 合同實行與违约责任問題
两邊在交易合同中明白商定買賣代價包含衡宇代價和家具等作價两部門，此商定不违背法令、行政律例强迫性劃定，原告顾强作為彻底民事举动能力人具名應視為承認，不克不及以此為由回绝實行後续合同义務。
交易合同商定了原告顾强作為賣方的消除典质、共同打點過户手续等义務及相干時候節點，被告林宇已實行付出定金、購房天資核驗、筹辦購房資金等合同义務，而顾强自認三次回绝共同打點網签存案手续，其“回绝”来由不可立，组成违约，應承當违约责任。
顾强拖延實行合同义務，經林宇催告後仍未继续實行，反而告状提出相反主意，组成底子违约，林宇反诉行使合同消除权并没有不妥，合同應以反诉状達到顾强之日消除。
因為合同消除缘由在于顾强违约，林宇请求顾强雙倍返還定金的哀求應获得支撑；林宇主意的其他丧失1,377,200元因未举证且與“定金罚則”反复，法院不予支撑；没有证据表白林宇存在违约举动，顾强请求林宇承當违约金的哀求法院不予支撑。
《辦案心得》
1、案件難點
1. 合同条目的繁杂解讀
本案中衡宇交易合同包括了衡宇代價與家具、家電等作價的拆分，這類繁杂的買賣代價组成使得對合同条目的理解息争释存在難度。两邊對付這類代價商定在法令层面的有用性和實行方法發生了紧张不同，必要深刻阐發合同总體架構、買賣習氣和法令劃定来明白各方权力义務。
2. 违约認定的模胡性
原被告两邊均责怪對方违约，原告顾强認為被告林宇未按真實代價举行網签及後续買賣流程组成违约，而林宇認為顾强迟延網签、不實行解押等义務组成违约。在违约究竟的認定上，必要综合考量合同實行的各個环節、两邊的沟通环境和证据的可托度，来正确果断哪一方的举动構成為了真正意义上的违约。
2、辦案计谋
1. 從合同建立的正當性角度入手
夸大合同是两邊真實意思暗示且不违背法令强迫性劃定，以此辩驳原告顾强對付合同部門条目無效的主意。經由過程阐發合同签定的進程、中介的介入环境等身分，向法庭证實合同的建立是正當合规的。
對付被告林宇拆分代價以避税的举动，認可其违背税收辦理劃定，但明白這其實不影响合同自己的有用性，從而将法令瓜葛的核心集中在合同的實行而非合同的效劳上。
2. 構建违约举动的证据链条
具體收拾被告林宇在合同實行進程中的举动，如定時付出桃園通水管,定金、共同中介举行相干手续筹备等，同時罗列原告顾强三次回绝共同網签、未按合同约按時間實行解押手续等举动，構成光鲜比拟。
經由過程中介的通知記實、两邊的翰札来往等证据，清楚地展現出原告顾强违约举动的存在和其對合同實行酿成的阻碍，以此来支撑被告林宇反诉中關于顾强违约的主意。
3、樂成履历总结
1. 正确掌控法令與買賣習氣的界線
在處置合同代價拆分這一問題時，正确熟悉到固然這類举动违背税收辦理劃定，但在合同效劳的果断上不克不及简略地将其同等于合同無效的情景。這必要對法令劃定和買賣習氣有深刻的理解，防止因混同二者而致使诉讼计谋的失误。
2. 注意证据的联贯性和完备性
在全部诉讼進程中，從合同签定、實行進程中的各個环節，如定金付出、中介通知、两邊翰札沟通、解押手续打點等方面采集证据，使這些证据構成一個联贯的链条，完备地反應出全部買賣進程中两邊的举动表示。這類联贯性和完备性的证据展現，可以或许加强法官對案件究竟的清楚認知，提高被告主意的可托度。
每一個案件都有特别性，必要状師對案情举行過细的阐發，才能有專業的果断，咱們團队擅利益理各種衡宇胶葛，若是您碰到類似案件，咱們朴拙的但愿您可以来電具體阐明环境，咱們會极力為您解答！ |
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發表於 2024-12-11 17:45:10
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